IBM - Damit ihr Gebäude pünktlich laufen lernt

Gebäude werden immer komplexer, gleichzeitig werden immer mehr technische Anlagen integriert. Um trotz dieser gestiegenen Anforderungen eine reibungsfreie, pünktliche und mängelfreie Übergabe sicherzustellen, hat sich ein professionelles Inbetriebnahmemanagement als Basis bewährt.

Über die Autorin


Dipl.-Wirtsch.-Ing. Linda Zimmer war nach ihrem Studium zunächst fünf Jahre im technischen Facility Management bei einem Gebäudemanagementdienstleister tätig. Seit April 2015 arbeitet sie bei assmann im LB Facility Management, hat dort das Leistungsbild Inbetriebnahmemanagement entwickelt. Sie ist Mitglied im AHO Arbeitskreis zur Erstellung eines AHO-Heftes zum Inbetriebnahmemanagement und tritt außerdem als Referentin bei der Vortragsreihe "PLANEN und BAUEN" zum Thema IBM auf.

Nicht erst der Blick auf verschiedene Großprojekte im Land macht deutlich, was bei der Fertigstellung von Bauvorhaben schief laufen kann. Auch bei kleineren oder mittelgroßen Projekten passiert es immer häufiger, dass die Objekte nicht pünktlich oder nur mit Mängeln übergeben werden, dass die vorab berechneten Energiesollwerte nicht erreicht werden oder dass später vermeidbare Mängel und Störungen beim Betrieb des Gebäudes auftreten.

Wichtigste Ursache für diese Problematik ist die deutlich gestiegene technische Komplexität der Gebäude. Die Herausforderung liegt dabei in aller Regel nicht bei der Funktionsfähigkeit der einzelnen Heizungs-, Lüftungs- oder Kälteanlagen, sondern eher im Zusammenspiel der unterschiedlichen Systeme. Das heißt, die beauftragten Fachplaner und Fachfirmen haben zwar ihre Leistungen erbracht, die Schnittstellen der Gewerke untereinander waren aber nicht optimal koordiniert. Treten dadurch Störungen auf, dann kann es teilweise sogar mehrere Monate dauern, bis eine ordnungsgemäße Inbetriebnahme überhaupt stattfinden kann. Damit einher geht in den meisten Fällen, dass die Gebäude auch bei Nutzungsbeginn nicht richtig einreguliert sind und somit den Nutzeranforderungen nicht entsprechen bzw. energetisch nicht optimiert betrieben werden können.

Um eine pünktliche und möglichst mängelfreie Übergabe und Inbetriebnahme zu ermöglichen, empfiehlt sich daher, insbesondere bei technisch komplexen Projekten, die frühzeitige Einbindung eines professionellen Inbetriebnahmemanagements. In enger Abstimmung mit dem Bauherrn und den beteiligten Fachplanern schaffen wir damit die Basis, dass sämtliche Anlagen auch im Zusammenspiel funktionieren und sämtliche Bausteine optimal ineinander greifen. So lässt sich das gesamte Optimierungspotential an anlagenübergreifender Funktion ausschöpfen und ein reibungsloser Übergang in die Nutzung sicherstellen.


IBM - ein interdisziplinäres Leistungsbild

Gesetzlich geregelt ist die Inbetriebnahme von Gebäuden und gebäudetechnischen Anlagen in der VDI-Richtlinie 6039. Ausgehend von dem Ansatz, ein Gebäude als Gesamtsystem zu betrachten, wird hier ein mehrstufiger Prozess mit den vier Bausteinen Grundlagenermittlung, Planung, Durchführung und Abschluss vom IBM beschrieben. Darauf aufbauend haben wir bei assmann ein speziell adaptierbares Baukastensystem entwickelt, mit dem wir detailliert auf die spezifischen Anforderungen und den technischen Ausstattungsgrad von unterschiedlichen Bauaufgaben wie Bürogebäuden oder Laborgebäuden eingehen können.

Ganz grundsätzlich gilt, dass das Leistungsbild „Inbetriebnahmemanagement“ möglichst bereits ab Leistungsphase 3, spätestens aber mit Ausschreibung der ausführenden Firmen in ein Bauprojekt aufgenommen werden sollte. Denn nur so ist es möglich, die Anforderungen des Inbetriebnahmemanagements mit in die Ausschreibung und Vertragsgestaltung der ausführenden Firmen einzubringen und außerdem die Kosten entsprechend zu kalkulieren. Das IBM-Team begleitet anschließend sämtliche Leistungsphasen von der Planung bis in den Regelbetrieb und ist dabei unter anderem für die Prüfung sämtlicher Planungsvorgaben sowie für die Implementierung von zusätzlichen Funktionsprüfungen zuständig. Ganz gezielt werden die Anlagen dabei unter verschiedenen Betriebsbedingungen oder Störzuständen geprüft: Fallen also bei einem Brandfall die Brandschutzklappen ordnungsgemäß? Fährt der Aufzug die vorgeschriebene Evakuierungsfahrt? Springt die Notstromversorgung an? Ein wichtiger Baustein ist außerdem ein eigener Probebetrieb, in dem sämtliche technischen Anlagen über einen unterbrechungsfreien Zeitraum betrieben werden und alle ausführende Firmen inklusive dem Betreiberteam vor Ort sind, um Störmeldungen auszuwerten und Einregulierungen vorzunehmen.

„Um eine pünktliche und mängelfreie Übergabe zu ermöglichen, empfehlen wir insbesondere bei technisch komplexen Projekten die frühzeitige Einbindung eines professionellen Inbetriebnahmemanagements.“

Um sämtliche Aufgaben professionell umsetzen zu können, sollte das IBM-Team  Kompetenz aus den Bereichen Technische Ausrüstung, Projektsteuerung, Bauleitung und Facility Management besitzen. Das Schlüsselgewerk ist dabei die Gebäudeautomation, da hier sämtliche Informationen der technischen Anlagen zusammengeführt werden.

Werden sämtliche Maßnahmen wie beschrieben umgesetzt, dann bietet das Inbetriebnahmemanagement einen deutlichen Mehrwert für alle Projektbeteiligten: Es sorgt dafür, dass die verschiedenen Schnittstellen der Einzelgewerke untereinander optimal koordiniert werden und schafft damit ein wichtiges Werkzeug für den Bauherren, um einen optimalen und transparenten Inbetriebnahme- und Abnahmeprozess sicherzustellen. Das gilt auch dann, wenn es sich bei dem Projekt um ein Generalplanungsprojekt handelt, bei dem eine andere Firma die Generalplanung oder die Projektsteuerung übernimmt.

Wichtig ist, dass der Bauherr von Anfang an weiß, dass für das Inbetriebnahmemanagement sowie für die Teilnahme der ausführenden Firmen an den übergeordneten Prüfungen zusätzliche Kosten anfallen, die allerdings durch die Einsparungen aufgrund des reibungslosen Inbetriebnahmeprozesses mehr als ausgeglichen werden. Ebenso sollte beachtet werden, für die Inbetriebnahmephase durch die zusätzlichen Funktionsprüfungen und den Probebetrieb mehr Zeit im Terminplan vorzusehen als bei Projekten ohne IBM. Nach erfolgter Inbetriebnahme sollte nach dem Durchlaufen einer Sommer- und Winterperiode außerdem eine zusätzliche Einregulierung stattfinden. Eine gute Basis dazu bietet zum Beispiel ein Technisches Monitoring zur Erhebung und Auswertung von Mess- und Zählwerten sowie zur Analyse des Anlagenverhaltens und von Störstatistiken.

assmann-Projekte zum Thema
Mai 2018

Sporthochschule Köln
Naturwissenschaftlich-Medizinisches Institut

Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW hat in enger Abstimmung mit der Deutschen Sporthochschule Köln auf dem Campus der Universität ein Forschungszentrum für die naturwissenschaftlich-medizinischen Institute der Kölner Sportuniversität errichtet. Darunter auch das renommierte Anti-Doping Labor des Institutes für Biochemie.

Aufgrund einer hohen Komplexität bei der Ausführung der Technischen Gewerke, wurde assmann mit der Objektüberwachung beauftragt und hat zudem die Planung und Durchführung des Inbetriebnahmemanagements übernommen. Angesichts der hohen technischen Anforderungen war das Projekt eine Herausforderung für alle Projektbeteiligten. Durch jahrzehntelange Erfahrung in der Planung von Forschungsinstituten und technisch hoch komplexen Gebäuden aus der Mikrostrukturtechnik und Nanotechnologie, konnte dabei positiv auf die Mängelbeseitigung und die Baufertigstellung eingewirkt werden. Das systematische Inbetriebnahmemanagement hat maßgeblich dazu beigetragen, dass dem Nutzer Anfang 2018 ein funktionierendes und optimal eingestelltes Gebäude übergeben werden konnte.

Bauherr BLB NRW, Niederlassung Köln
assmann Inbetriebnahmemanagement, Objektüberwachung TA
Architekt kadawittfeldarchitektur
Bild Jens Kirchner Fotografie